Nos últimos meses, investidores que acompanham o fundo imobiliário MXRF11 notaram uma queda nos preços das cotas. Esse movimento tem gerado dúvidas e preocupações, especialmente para quem está exposto ao mercado de fundos imobiliários (FIIs). Neste artigo, vamos explicar os motivos por trás dessa desvalorização e como a taxa Selic influencia diretamente o desempenho deste FII.
A Relação Entre Taxa Selic e Fundos Imobiliários
Inegavelmente a taxa Selic é o principal instrumento utilizado pelo Banco Central do Brasil para controlar a inflação. Ela influencia diretamente os juros de empréstimos e financiamentos, além de afetar investimentos em renda fixa e variável. Quando a Selic está alta, como temos visto recentemente, ela torna os investimentos em renda fixa mais atrativos. Afinal, esses ativos passam a oferecer um retorno maior e com menor risco, comparado aos FIIs.
Como resultado, muitos investidores migram de fundos imobiliários para títulos públicos, CDBs, e outros produtos de renda fixa, provocando uma queda no preço das cotas de FIIs como o MXRF11.
Aumento dos Custos de Financiamento e Impacto nos Fundos Imobiliários
Conforme a Selic se mantem em patamares elevados, os custos de financiamento para projetos imobiliários sobem, afetando o rendimento de fundos como o MXRF11, que investe diretamente em recebíveis imobiliários. O encarecimento do crédito pode levar a atrasos ou até mesmo paralisação de novos projetos, impactando negativamente a distribuição de dividendos do fundo.
Além disso, com o custo do dinheiro mais caro, muitas empresas e desenvolvedores optam por postergar novos investimentos imobiliários, reduzindo a demanda por crédito e, consequentemente, a receita do fundo.
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Reajustes no Valor Patrimonial do Fundo
Outro fator que contribui para a queda do MXRF11 é a reavaliação dos ativos que compõem o fundo. Em um cenário de alta dos juros, os valores de imóveis e títulos de dívida imobiliária podem ser impactados negativamente. Essas reavaliações podem reduzir o valor patrimonial do fundo, resultando em quedas nos preços das cotas negociadas em bolsa.
Vale lembrar que os fundos de “papéis” o P/VP (preço sobre valor patrimonial – é um indicador usado para analisar Fundos de Investimento Imobiliário. Ele é calculado dividindo o preço de mercado da cota pelo valor patrimonial da cota.) costuma ser mais levado em consideração, isso afeta diretamente na escolha, diferentemente dos fundos de “tijolos”, já que não é possível mensurar diariamente os valores dos imóveis, por exemplo.
Leia mais: Gerenciamento do Dinheiro Pessoal: 5 Perigos Comuns e Como Evitá-los
Expectativas do Mercado e Percepção dos Investidores
O mercado financeiro é altamente influenciado por expectativas. Decerto, quando a taxa Selic começa a subir, muitos investidores antecipam que os FIIs terão dificuldade em entregar o mesmo nível de dividendos. Isso gera uma movimentação de vendas, pressionando os preços para baixo.
O MXRF11, por exemplo, mesmo sendo um fundo considerado sólido e popular entre investidores, acaba sofrendo com essa pressão negativa, já que a percepção é de que os rendimentos futuros podem ser menores, especialmente se a Selic continuar elevada por um período prolongado.
Leia mais: Motivos para Investir em Fundo de Investimento Imobiliário (FII)
O Que Fazer Diante da Queda do MXRF11?
Em primeiro lugar se você é investidor do MXRF11 ou está pensando em comprar cotas desse fundo, é importante considerar os seguintes pontos:
Reavaliação do seu portfólio: verifique se a alocação em FIIs ainda faz sentido em um cenário de alta de juros. Diversificar pode ser uma estratégia interessante para se proteger contra a volatilidade.
Foco no longo prazo: FIIs são investimentos de longo prazo, e, historicamente, eles tendem a se recuperar quando os ciclos econômicos mudam. A alta da Selic não será permanente, e os fundos imobiliários podem se beneficiar novamente quando a taxa cair.
Análise de fundamentos: estude o portfólio do MXRF11 para entender quais são os ativos que compõem o fundo e como eles podem ser impactados pelo cenário macroeconômico.
Conclusão
Portanto a queda do MXRF11 pode ser explicada principalmente pela alta da taxa Selic, que afeta tanto a atratividade dos fundos imobiliários quanto os custos e os retornos associados a esses investimentos. No entanto, é essencial lembrar que os FIIs são investimentos de longo prazo e que os ciclos econômicos são dinâmicos. O importante é manter-se informado, entender os fundamentos do fundo e tomar decisões com base em uma visão mais ampla e estratégica.
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